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Der Mietvertrag

Nach langer und aufwändiger Suche haben Sie endlich Ihre Wohnung gefunden. Jetzt nur noch den Mietvertrag unterschreiben und dann schnell einziehen. Doch Vorsicht ist geboten: Vermeiden Sie übereilte Schritte! Durch die Unterzeichnung des Vertrags fällte sowohl Mieter als auch Vermieter rechtsverbindliche Rechte und Pflichten zu.

Achtung: Auch ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag ist verbindlich. Im Streitfall kann es Probleme mit der Beweisführung geben!

Solange man in derselben Wohnung wohnt, hat der Mietvertrag seine Gültigkeit. Änderungen einzelner Vertragsbestimmungen muss man nicht hinnehmen. Auch muss ein neuer Vertrag nicht abgeschossen werden. Sogar wenn Hausverwaltung oder Eigentümer wechseln. Sollten Ehepartner oder Lebensgefährten nachträglich einziehen wollen, stellt dies kein rechtliches Problem dar.

Kaution (Mietzinsdepot)
Die Kaution wird vom Vermieter auf den Namen des Mieters mit den üblichen Zinsen auf einem Depot oder Sparkonto angelegt. Über die Kaution kann der Vermieter nicht ohne Ihre persönliche Zustimmung oder den Beschluss der Schlichtungsbehörde (Link) nicht verfügen.

Kündigung – durch die Vermieter
Die Vermieter müssen den Mietern anhand eines amtlichen Formulars die Kündigung mitteilen. Sie sind verpflichtet, die gesetzlich oder vertraglich festgelegten Fristen und Termine einzuhalten. Bei Mietwohnungen beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Monate. Den Grund für die Kündigung darf von den Mietern erfragt werden. Sämtliche Kündigungen, die gegen Treu und Glauben verstossen (z.B. weil der Mieter seine Mietrechte geltend macht oder sich die familiären Verhältnisse ändern), sind bei der Schlichtungsstelle anfechtbar.

Im amtlichen Kündigungsformular sind alle nötigen Angaben enthalten, was Mieter bei einer Anfechtung der Kündigung zu tun haben. Sollte die Kündigung die Mieter in eine schwierige Situation bringen (finanziell oder familiär, Wohnungsnot), kann bei der Schlichtungsbehörde eine Erstreckung des Mitverhältnisses beantragt werden.

Kündigung – durch die Mieter
In der Regel beträgt die Kündigungsfrist für eine Mietwohnung 3 Monate. Achten Sie darauf, dass die Kündigung fristgereicht und eingeschrieben beim Vermieter eintrifft. Entweder sind die Kündigungstermine schriftlich im Vertrag vermerkt oder es gelten die ortsüblichen Termine. Informieren Sie sich diesbezüglich bei den Schlichtungsbehörden.

Vorzeitige Kündigung
Bei einer vorzeitigen Kündigung schulden Sie den Mietzins bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin. Sollten Sie Ihre Wohnung ausserterminlich verlassen, ist es Ihre Pflicht, einen Nachmieter vorzuschlagen. Dieser muss solvent sein und den Mietvertrag zu gleichen Konditionen übernehmen.

Schäden – beim Ein- und Auszug
Der beste Schutz gegen ungerechtfertige Forderungen seitens der Vermieter ist ein detailliertes Antrittsprotokoll. Auf Verlangen muss der Vermieter das Abgabeprotokoll des Vormieters vorweisen. Bei Ihrem Auszug haften Sie auf keinen Fall für die normale Abnutzung des Mietobjekts und der dazugehörigen Einrichtungsgegenstände, sondern lediglich für selbst verursachte Schäden, verlorene Gegenstände oder überdurchschnittliche Abnutzung. Sollte der Vermieter eine Instandstellung verlangen, muss er beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn mängelfrei war.

Schäden und Mängel – während der Mietdauer
Kleine Ausbesserungen müssen selber bezahlt und dürfen auch selber ausgeführt werden. Grössere Schäden müssen Sie dem Vermieter so schnell wie möglich schriftlich melden. Sollten Sie selber einen Reparaturauftrag erteilen, haften Sie für den Handwerker. Ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters darf die Wohnung nicht verändert werden.

Mängelliste/ Wohnungsabnahmeprotokoll
Prüfen Sie beim Einzug in die neue Wohnung unbedingt genau, ob Mängel bestehen. Meist wird die Wohnung zusammen mit dem Vermieter besichtigt. Scheuen Sie sich nicht, sämtliche Mängel ins Protokoll aufnehmen zu lassen. Ein exaktes Antrittsprotokoll schützt Sie beim Auszug vor ungerechtfertigten Forderungen seitens des Vermieters. Weigert sich der Vermieter, eine gemeinsame Mängelliste zu erstellen und stellen Sie Schäden fest, schreiben Sie Ihre eigene Liste und schicken Sie diese eingeschrieben dem Vermieter.

Was soll in der Mängelliste vermerkt werden?
Alles, was in der Wohnung nicht in Ordnung ist, wird im Wohnungsabnahmeprotokoll eingetragen: Beschädigungen wie Kratzspuren auf dem Parket, fehlende Gegenstände (Zahngläser, Zimmerschlüssel). Eine möglichst genaue Beschreibung mit Grössenangabe und genauem Ort ist ausserordentlich wichtig.

Wer muss was bezahlen?
Am Schluss des Protokolls wird in der Regel festgehalten, wer in welchem Ausmass für welche Schäden aufkommt. Als Basis der Berechnung nimmt man die übliche Lebensdauer verschiedener Einrichtungen (siehe offizielles Wohnungsabnahmeprotokoll vom Mieterinnen- und Mieterverband). Nach Ablauf der besagten Lebensdauer können Sie als Mieter nicht mehr für Ersatz oder Instandstellung haftbar gemacht werden. Dies gilt auch, wenn die Lebensdauer nur teilweise abgelaufen ist. Als Mieterin oder Mieter haften Sie nicht für Schäden, die durch normale Abnutzung entstanden sind und wenn, dann nur in einem Umfang, der für den Schaden gerechtfertigt ist. Bsp.: Ein kleiner Fleck auf der Tapete kann nicht als Grund für die Kostenübernahme für eine Neutapezierung des ganzen Raumes genommen werden.

Übergabeprotokoll beim Umzug
Beim Auszug aus der alten Wohnung und beim Einzug in die neue Wohnung sollte man eine Wohnungsbegehung mit dem Vermieter unternehmen. Zustand der Wohnung, Zählerstände und allfällige Mängel werden ins Übergabeprotokoll eingetragen. Damit können spätere Unstimmigkeiten mit wenig Aufwand vermieden werden.

Die beim Einzug festgestellten Mängel sollte man gleich dem Vermieter zur Beseitigung übertragen. Damit ersparen Sie sich spätere Streitigkeiten.

Schlüssel
Es ist Ihre Pflicht, beim Auszug alle Schlüssel, die Sie zu Beginn des Mietverhältnisses oder während der Mietzeit erhalten haben, zurückzugeben: Wohnungs- und Haustürschlüssel, Briefkasten- und Kellerschlüssel, sowie Schlüssel zur Garage und alle zusätzlich angefertigten Schlüssel. Diese müssen dem Vermieter oder Verwalter persönlich abgegeben werden. Lassen Sie sich die Übergabe schriftlich bestätigen und vermeiden Sie so spätere Diskussionen.

Schlichtungsbehörde
In allen Kantonen finden sich eine kantonale, regionale oder kommunale Schlichtungsbehörden für Mietverhältnisse. Diese Behörde informiert Mieter und Vermieter. Sämtliche nötige Formulare können hier bezogen werden. Auch die Mieter- und Vermieterverbände unterstützen die Mieter und Vermieter in ihren jeweiligen Belangen rund um die Kündigung.

Wohnungsabnehmer
Die örtlichen Mieterverbände stellen unabhängige Wohnungsabnehmer, die bei einer Wohnungsabgabe beratend zur Seite stehen und das Übergabeprotokoll aufsetzen.